红色周刊-丁爽
目前，业内对现有房屋销售制度的讨论，主要是由于项目未完成和项目质量差等问题。但是，根据实际情况，短期全面实施现有的房屋销售制度是困难的，或者将在城市边缘和项目边缘以试点项目的形式逐步推广。
到目前为止，我们已经在很多地方测试了当前住宅的销售情况。但过去30年，房地产行业围绕预售制度形成了完整的运作逻辑。项目的每一个环节都按照严格的时间节点高速运行。整个行业都在寻求更有效地利用其资金，寻求更大的增长规模和更快的发展速度。在长期发展的惯性下，改变制度并不容易。
由于房地产行业发展中的问题逐步暴露，在宏观调控和市场压力下，房地产行业发展可能迎来新的方向。现有的房屋销售体系会在短期内出现吗。此时，业内对现有房屋销售体系的讨论，或许就是积极探索行业未来的发展方向。随着房地产行业进入深度调整期，一些新的投资机会也可能诞生。
现有的房屋销售体系在很多地方都经过了测试
事实上，在福州之前，已经进行了大量的房屋销售试点。易汉智库研究员王玲告诉《红周刊》，海南省从2020年3月开始，规定在新出售的商品房建设用地中引入现行的房屋销售制度。从那时起，海南成为唯一全面实施现有住房销售的地区。
此前，广东发布文件鼓励出售现有住房，但并未实现实质性实施。此外，其他城市和地区的现有住房销售主要集中在项目方面，即推进现有住房销售区划，在土地出让时确定上海、深圳、福州、北京、杭州等现有住房出售要求。
王玲认为，目前业内对现有房屋销售体系的讨论主要是由于项目未完成和项目质量差等问题造成的。但是，根据实际情况，短期全面实施现有的房屋销售制度是困难的，或者将在城市边缘和项目边缘以试点项目的形式逐步推广。
如上所述，目前现有的房屋销售体系正在以不同的方式进行小规模、稳定的试点。以北京为例。在2021年北京第二批土地集中供应中，第一批“拍卖房”问世。最后，该地由中铁地产和兴创地产组成的基金会中标，总成交价为37.84亿元。现有房屋销售面积约5.4万平方米，占总销售面积的近50%。该项目预售部分于今年3月投放市场。
随后，北京的土地集中供应出现了一个带有招标规则的区划。其中，2021年第三批土地集中供应要求朝阳区劲松街道0408-646区划地面可转让住房作为现址出售。此外，5块土地在地价达到最高点后，设定现有房屋销售面积持续竞争规则。
在2022年的土地集中供应中，该招标规则的制定范围将进一步扩大，首批18个区划中有一半涉及，第二批17个区划中有12个涉及。
此外，《红周》还表示，北京将迎来第三批土地集中供应。此次推出的区划大部分也制定了现有住宅的招标规则。海淀永丰的部分区划限制了现有房屋销售的一定比例。
总体而言，北京市土地集中供应试点范围稳步扩大。在规则制定方面，北京将现有的房屋销售试点与限制地价的多项投标规则有机结合。限价后，最终区划目前的房屋销售比例主要由相关企业通过积极竞争确定。在综合考虑区划情况的基础上，企业更加积极。
规则范围已经扩大，这最终反映在拍卖结果上，但过去两年北京现有房屋销售试点区划的规模并不大。2021年，除了力松地块需要出售现房外，只有房山区拱门陈街fs00-0111-0017019地块转入“现房销售”区域招标程序，但最终没有提出现房销售面积。在2022年首批土地集中供应中，只有朝阳区崔各庄乡黑桥村和南高村棚户区改造区划进入“现房销售”区域环节。最后，绿城以43.47亿元的土地价格和41000平方米的现有房屋销售面积获得这块土地。在第二批集中土地供应中，在最终交易时只有三个区划的现有房屋销售面积。
从目前在北京实施的试点模式可以看出，现有房屋销售规则的覆盖面正在逐步扩大，但只有少数优秀区划才能接触到大规模的现有房屋销售，现有房屋销售试点规模相对较小。在北京的土地市场，试验地在短时间内没有得到广泛推广。
现行的房屋销售政策是长期趋势
你应该慢慢来
在融资紧张、需求萎缩的背景下，房地产企业在征地上变得谨慎。许多区划难以达到限价，更难以进入竞争激烈的房地产市场。此外，现有住宅销售门槛极高，对房地产企业的要求也很高。为了衡量自己的资本条件和区划综合水平，一些企业将对已报告的现有住房面积采取更为谨慎的态度。
调查显示，业内人士普遍认为，从基层消费者的角度来看，实施当前住房销售可以有效避免或减少未完成住房和住房质量等问题。因此，现行的房屋销售政策实际上是一种长期趋势。但目前房地产行业资本投资巨大，资本成本高，难以迅速推动现有住宅销售。
此外，在当前限制购买、贷款、销售、价格和业务的“五项限制”政策下，随着需求减弱、融资有限，房地产企业资本收益率放缓。如果进一步增加新的监管，并迅速推广现有的房屋销售体系，可能会对行业房地产企业造成更大的压力。
在“五限”政策下，房地产企业的利润空间受到限制。受市场需求萎缩和房地产企业融资紧缩的影响，目前推广现有的房屋销售体系并不容易。它需要整个体系的支持，将对整个产业链产生深远影响。可以说“一根头发影响全身”。
上述投资和开发商认为，在推进城市选择时，城市可能需要整体经济发展更好，对房地产的依赖程度较低，满足区域内合理房地产存量比例以及合理地价水平条件。在进行大型现有住宅试点项目时，房企可以提前收回大部分地价成本。
在上述房地产企业高管看来，现有住房的试点比例定价也存在公平问题。“考虑到高资本成本，有房屋销售和分售部分的建筑现有住房部分可能需要高出20-30%。消费者是否愿意为现有住房的更高价值买单是一个现实问题。”
颠覆时期的产业逻辑
或者培养新的投资机会
过去20年，基于该行业资本集约型的性质和较高的融资成本，提高杠杆率、提高资本周转效率已成为房地产行业扩大规模和发展的有力武器。但由于盲目追求速度和规模，行业一度进入无序扩张阶段，这也增加了行业面临的风险。
随着国家对该行业的有序管制，房地产行业发展速度逐步放缓，行业逐步探索健康、长远的发展逻辑。现阶段存在的问题可能不仅限于预售制度和现有房屋销售制度的讨论。改变目前的预售制度可能有利于房地产行业的顺利过渡。
事实上，经过快速发展期，房地产产业已经暴露出一些问题。由于种种因素，过去的发展逻辑很难给行业带来良性扩张。关于当前行业现有及未来房屋销售体系的讨论，本质上是行业进入转型期时面临的方向性讨论。随着方向的明确，该行业的发展逻辑必将在长期探索中逐步发生变化。
专业投资者@financial博主朱九表示，经过这场供给侧改革，资本成本较低的央企和国企将占据房地产行业的主流。综上所述，科瑞研究所统计数据显示，2022年前两季度，典型房地产企业投资分化明显，绝大多数民营房地产企业暂停征地。大型、全国性的国有企业和中央企业购买大量土地，如保利和招商局的水龙头。二季度征地超额300亿元。
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